Dla osób nabywających oraz sprzedających nieruchomości istnieją dwie podstawowe, najczęściej stosowane możliwości formalnego zawarcia transakcji: umowa cywilnoprawna, a także przedwstępna notarialna. Jakie są podstawowe różnice pomiędzy nimi? Co bardziej się opłaca?
Najważniejsze różnice
Umowa cywilnoprawna jest powszechną formą pisemnego potwierdzenia
transakcji, zawieraną pomiędzy jej stronami. Mimo że jest ona chroniona
prawnie w określonym ustawowo zakresie, nie posiada takiej mocy jak
umowa przedwstępna, która jest uwierzytelniana przez notariusza. Jej
podpisanie odbywa się w obecności, a także z urzędowym potwierdzeniem
osoby posiadającej uprawnienia prawnicze.
W przypadku braku realizacji warunków przez jedną ze stron potwierdzenie
notarialne będzie ważnym dowodem, który weźmie pod uwagę sąd.
Najmocniejszym argumentem jest z kolei umieszczenie tych zapisów w
księdze wieczystej nieruchomości, co skutkować będzie możliwością
dochodzenia roszczeń również w bardziej skomplikowanych sytuacjach, jak
chociażby bankructwo dewelopera sprzedającego nieruchomość.
Skutki
Najważniejsze znaczenie rodzaj zawartej umowy ma w przypadku niewywiązania się z niej. Wówczas pokrzywdzona strona może dochodzić swoich roszczeń w pełnym zakresie na drodze sądowej. W przypadku umowy cywilnoprawnej co najwyżej można się domagać określonej w niej kary, będącej jedynie częścią wartości transakcji. W przypadku notarialnego porozumienia przedwstępnego stanowią one podstawę do dochodzenia przed sądem zrealizowania umowy – przekazania nieruchomości lub zapłaty uzgodnionej kwoty.
Podsumowanie
W przypadku umowy cywilnoprawnej oraz przedwstępnej notarialnej główną
różnicę stanowi ich moc prawna, która ma przełożenie na konsekwencje,
wiążące się z niewywiązywaniem z ich zapisów. Potwierdzane notarialnie
kontrakty pozwalają na uzyskanie wszystkich świadczeń, które zostały w
niej zapisane lub porównywalnego zadośćuczynienia przed sądem, dlatego
jest rozwiązaniem skuteczniejszym.
Z pewnością jest to przez to pewniejsze wyjście, będące skutecznym
zabezpieczeniem dla obu stron transakcji. Możliwość dochodzenia
ewentualnych roszczeń sprawia, że każda ze stron będzie czuła się
bezpieczniej, mając ochronę prawną podpisanego wcześniej porozumienia.